撰文|陳賀玲律師
【引言】 租賃合同是市場交易活動中廣泛使用的合同之一，分為定期租賃合同和不定期租賃合同，兩者區(qū)別在于租賃期限是否明確。因缺少租期的約束，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百三十條規(guī)定不定期租賃合同當事人享有任意解除權(quán)。所謂任意解除權(quán)，是指合同當事人可以隨時解除合同的權(quán)利。實踐中，有部分定期租賃合同也有約定任意解除權(quán)，如：“出租人或承租人有權(quán)提前三個月發(fā)出書面解約通知以終止合同。”當事人訂立定期租賃合同的目的，是在固定租賃期限內(nèi)出租人能夠獲取租金收益、承租人能夠占有使用租賃物，而該類任意解除合同約定似乎違背當事人的交易初衷，特別是在承租人投入資金裝飾裝修租賃物后，出租人即依據(jù)租賃合同中的任意解除權(quán)條款發(fā)出解約通知并要求承租人騰退交還租賃物，承租人將由此遭受巨大經(jīng)濟損失。 那么，定期租賃合同中的任意解除權(quán)條款，是否有效？ 【裁判觀點】 對此，司法實踐中存在截然相反的裁判觀點。一種觀點認為，任意解除權(quán)僅限于法律明確規(guī)定，不屬于當事人自由約定范圍，否則，將違背合同嚴守原則，不利于交易的安全與穩(wěn)定。在(2022)魯06民終3523號、(2022)吉24民終197號、 (2018)蘇民申4114號、(2020)湘12民終774號、(2022)浙0212民初3243號、（2020）滬01民終4775號、（2013）佛中法民一終字第928號等案件中，法院駁回出租人或承租人依據(jù)任意解除權(quán)合同條款解除定期租賃合同的主張，裁判理由可歸納為：第一，當事人任意解除合同的權(quán)利來源于法律直接賦予，現(xiàn)行法律僅在不定期租賃合同、委托合同、承攬合同、不定期物業(yè)服務(wù)合同、保險合同等特定合同類型中作出規(guī)定，不包括定期租賃合同。第二，根據(jù)誠實信用原則、合同嚴守原則以及鼓勵交易原則，除委托合同等基于人身信賴關(guān)系訂立的合同外，在其他類型的合同中，原則上不應(yīng)允許當事人約定一方或雙方享有任意解除權(quán)，否則既容易造成社會資源的浪費，也不符合當事人締約的真實目的。第三，參照《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十七條規(guī)定的精神，在定期租賃合同一方當事人沒有任何違約行為，不影響合同目的實現(xiàn)的情形下，對于另一方以享有任意解除權(quán)為由解除合同的主張更不應(yīng)予以支持。 另一種觀點認為，在法無明文禁止的情況下，基于意思自治原則，當事人關(guān)于任意解除權(quán)的約定應(yīng)當認定有效。《人民法院報》2022年7月28日第7版刊發(fā)浙江省杭州市中級人民法院判決（2021）浙01民終7149號案件的分析文章《任意解除權(quán)約定的審查認定——杭州中院判決戴某訴杜某某房屋租賃合同糾紛案》，該案中，關(guān)于爭議條款“租賃期限內(nèi)，杜某某需提前收回該房屋的，或戴某需提前退租的，應(yīng)提前一個月通知對方，并按一個月標準支付違約金，杜某某還應(yīng)退還相應(yīng)已收租金。”的性質(zhì)與效力，二審法院認為：從字義解釋的角度顯可得出爭議條款系屬于合同解除約定的唯一結(jié)論，該條款系任意解除權(quán)約定。雖然，若隨意約定任意解除權(quán)，勢必會對合同制度造成重大的沖擊，但現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有完全否定任意解除權(quán)約定的效力。若合同在約定任意解除權(quán)的同時，充分考慮相對方的利益，如該案中的約定，提前通知可便于對方預(yù)先合理的安排，支付違約金或賠償可彌補對方損失，則無否定其效力的必要。當然，基于法律限制任意解除權(quán)約定的趣旨，應(yīng)將合理期限通知和支付違約金或賠償作為解除的前提條件。最終，二審法院撤銷一審判決，改判支持承租人戴某基于任意解除權(quán)合同條款解除租賃合同的訴訟請求。在(2022)粵01民終5144號、(2014)江中法民再字第21號等案件中亦對定期租賃合同當事人行使任意解除權(quán)的做法給予肯定性評價。 【筆者認為】 定期租賃合同中的任意解除權(quán)條款是否有效，應(yīng)根據(jù)公平原則和誠實信用原則來甄別。 任意解除權(quán)賦予合同當事人權(quán)利自由，是契約自由原則的體現(xiàn)，但若不加以限制，勢必會造成一方權(quán)利濫用，另一方利益受損，特別是一方當事人利用其優(yōu)勢地位所訂立的定期租賃合同，其中的任意解除權(quán)條款有可能并非是相對方的真實意愿。《民法典》第六條和第七條所規(guī)定的公平原則和誠實信用原則，往往是契約自由原則的限制，因此，定期租賃合同中的任意解除權(quán)適用邊界應(yīng)在公平原則和誠實信用原則的限度內(nèi)行使。 首先，當事人雖然沒有理由任意解除定期租賃合同，但也并非是惡意解約以牟取不正當利益，即解約方是善意的。其次，當事人行使任意解除權(quán)的，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知對方，否則不能發(fā)生解除合同的后果。第三，基于一方行使任意解除權(quán)解除定期租賃合同是依據(jù)其單方意思表示產(chǎn)生的結(jié)果，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц堆a償費用或者違約金以彌補對方損失。例如，在上文提及的《人民法院報》刊登案例中，若承租人行使合同任意解除權(quán)時并未向出租人支付違約金并足以彌補出租人的損失，該案的判決結(jié)果很大可能截然相反。 【建議】 綜上，出租人和承租人在訂立定期租賃合同時，應(yīng)盡量避免約定一方或者雙方當事人享有任意解除權(quán)，如確有必要約定，建議將合理期限通知和支付違約金或賠償損失作為任意解除合同的前提條件，并以明顯的方式提示和說明該類任意解除權(quán)條款。需特別關(guān)注的是，若承租人征得出租人同意進行轉(zhuǎn)租的，承租人應(yīng)審查其與次承租人所簽訂的租賃合同內(nèi)容是否有明顯超出其與出租人之間的權(quán)利義務(wù)范圍。
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